Un-freie Märkte: Mieten explodieren, Reichtum wird unfair

Zwei aktuelle Meldungen des Max-Planck-Instituts für Gesellschaftsforschung wirken zunächst wie klassische Ungleichheitsdiagnosen. Die eine zeigt, wie stark Reichtum in Deutschland über Generationen hinweg konzentriert bleibt. Die andere beschreibt, wie institutionelle Investoren den Wohnungsmarkt prägen und Mieten steigen lassen. Liest man beide zusammen, erzählen sie aber nicht das Märchen vom „bösen Markt“. Sie erzählen eine Geschichte davon, was passiert, wenn Märkte ihren eigenen Regeln nicht mehr folgen dürfen.

Die Reichtumsstudie zeigt: Ein relevanter Teil der größten deutschen Vermögen ist historisch erstaunlich stabil. Familien, die bereits vor über hundert Jahren zur ökonomischen Elite gehörten, finden sich bis heute an der Spitze wieder. Das ist zunächst kein Skandal und keine moralische Anklage, auch wenn man gerne einmal darauf schauen würde, wie sich die Reichtumsanhäufung zwischen 1933 und 1945 gestaltete. Das Ganze ist aber ein Hinweis darauf, dass Wettbewerb hier nur eingeschränkt wirkt. In einem freien Markt würde man erwarten, dass Vermögen häufiger entstehen, verschwinden, neu verteilt werden. Stattdessen sehen wir Pfadabhängigkeit, Netzwerkeffekte und rechtlich abgesicherte Übergänge. Der Markt ist hier nicht offen, sondern selektiv durchlässig.

Vermögen, das nicht ständig neu erarbeitet werden muss, verhält sich anders. Es ist weniger risikosensibel, langfristiger orientiert und sucht Anlageformen, die stabil, berechenbar und möglichst krisenfest sind.

Genau da setzt die zweite Studie an. Der deutsche Wohnungsmarkt ist für Investoren attraktiv, weil er kaum das bietet, was man mit Marktdynamik verbindet: Es gibt konstante Nachfrage, geringe Ausweichmöglichkeiten, staatlich abgesicherte Zahlungsströme und politisch begrenzte Verlustrisiken. Wer Wohnungen besitzt, konkurriert kaum. Wer mietet, hat selten echte Alternativen.

Das ist kein freier Markt: Es ist ein regulierter, abgeschirmter Markt, in dem der Markteintritt teuer ist, Neubau schleppend verläuft und Angebot nur langsam reagiert. Gewinne entstehen nicht primär durch Innovation oder Effizienz, sondern durch Besitz, Skaleneffekte und paternalistische Rahmenbedingungen. Renditen sind planbar, Risiken werden verteilt – oft bis hin zur öffentlichen Hand, etwa über Wohngeld oder Kostenübernahmen, der Steuerzahler finanziert direkt auch diese Marktverzerrungen.

Die beiden Befunde greifen ineinander. Historisch gewachsener Reichtum findet im Wohnungsmarkt eine Anlageform, die Wettbewerb dämpft statt ihn zu beleben. Gleichzeitig verstärkt genau dieser Markt die Ungleichheit, weil er Vermögensaufbau für viele verhindert. Wer mietet, zahlt. Wer besitzt, profitiert. Der Unterschied liegt nicht in Leistung oder Nachfrage, sondern in Zugängen.

Entscheidend ist: Ungleichheit entsteht hier nicht, weil der Markt „zu frei“ wäre. Sie entsteht, weil er es nicht ist. Wettbewerb, Preisfindung und Marktaustritt funktionieren kaum bis gar nicht. Stattdessen stabilisieren politische Entscheidungen bestehende Strukturen; wenn der Staat es regelt, regelt er es gut gemeint, aber eben nicht gut. Marktverzerrungen ersetzen Marktrisiken. Das Ergebnis ist nicht Effizienz, sondern Konzen

Die beiden MPI-Meldungen liefern keine einfache Lösung und auch keine ideologische Pointe. Sie liefern etwas Unbequemereres: den Hinweis, dass Ungleichheit oft dort entsteht, wo Märkte nur noch dem Namen nach existieren. Und dass der größte Feind des freien Marktes kaum der Markt selbst ist – sondern seine dauerhafte Absicherung gegen genau das, was ihn eigentlich ausmacht.